La Location Meublée en Résidence de Services Gérée

L’investissement en location meublée, en particulier dans une résidence de services gérée (ou résidence LMNP), présente des caractéristiques spécifiques. Ce type d’investissement repose sur la collaboration avec un gestionnaire professionnel et offre plusieurs avantages à connaître.

1. Gestion déléguée et simplifiée

Dans une résidence gérée, l’entretien, la gestion locative et le remplissage des logements sont confiés à un exploitant professionnel. Ce dernier s’occupe des aspects courants de la gestion, y compris les risques locatifs, tandis que le propriétaire conserve certaines charges telles que :

• Le renouvellement du mobilier,
• La taxe foncière,
• Les gros travaux relevant de l’article 606 du Code civil.

Ce système s’adresse aux investisseurs souhaitant déléguer la gestion, en s’appuyant sur l’expertise de professionnels du secteur. La qualité de la gestion joue un rôle central dans le maintien de la valeur de l’actif immobilier.

2. Revenus liés à un bail commercial

Dans ce type d’investissement, les revenus locatifs sont sécurisés par un bail commercial, conclu pour une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans. Ce bail garantit le versement des loyers, indépendamment de l’occupation effective des logements.

Cependant, il est important de considérer plusieurs critères :

• La solidité financière et opérationnelle de l’exploitant,
• La qualité et l’attractivité de la résidence,
• La rédaction du bail, qui précise les obligations des deux parties.

Le bail commercial peut être renouvelé à son échéance, ou l’exploitant peut être évincé moyennant le versement d’une indemnité.

3. Rentabilité et équilibre rendement/risque

Les investissements en location meublée dans des résidences gérées offrent une rentabilité moyenne estimée autour de 4,5 %. Avec un effet de levier lié au financement par emprunt, ce rendement peut être optimisé.

Toutefois, la rentabilité d’un bien doit être mise en perspective avec :

• La valeur d’achat,
• Le risque locatif,
• La capacité de l’exploitant à maintenir le niveau des loyers.

Un équilibre entre rendement et risques liés à l’emplacement ou à la gestion est nécessaire pour assurer la viabilité de l’investissement sur le long terme.

4. Régime fiscal spécifique (LMNP)

L’investissement en location meublée offre une fiscalité avantageuse grâce au statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Deux options sont possibles :

• Régime micro-BIC : 50 % des revenus nets sont imposables, avec un abattement forfaitaire.
• Régime réel BIC : Permet d’amortir le bien et d’obtenir une imposition réduite, voire nulle, sur plusieurs années.

En outre, l’achat dans une résidence neuve ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) donne droit à la récupération de la TVA sur le prix d’achat, sous conditions.

5. Accessibilité et utilité des résidences de services

Les résidences de services, qu’elles soient destinées aux étudiants, aux seniors ou à d’autres publics spécifiques, répondent à des besoins concrets de la société. Ces biens, souvent proposés à partir de 60 000 € HT pour les résidences étudiantes et 130 000 € pour les résidences seniors, permettent d’accéder à des segments variés de l’immobilier géré.

Ces actifs sont conçus pour des besoins spécifiques, par exemple :

• Résidences étudiantes : Logements adaptés et proches des campus,
• Résidences seniors : Structures dédiées à un public vieillissant, avec des services intégrés.

Ces secteurs sont en croissance, notamment en raison de l’évolution démographique et des besoins insuffisamment couverts par le marché traditionnel.

6. Marché de la revente structuré

La revente de biens en résidence gérée est globalement bien organisée. Les actifs de qualité, disposant de baux longs et situés dans des résidences aux normes, trouvent facilement preneur.

Cependant, des difficultés peuvent survenir pour :

• Les résidences gérées par des exploitants en difficulté,
• Les biens dont les loyers ou les prix d’achat initiaux étaient mal calibrés.

La crise sanitaire de 2020-2021 a mis en lumière ces disparités, révélant la résilience de certains actifs face aux segments plus fragiles.

focus sur les inconvénients de la LMNP

• Risque lié à la solvabilité de l'exploitant.
• Période minimale de mise en location nécessaire pour profiter de l'avantage fiscal.
• Obligation de conserver le bien pendant 20 ans pour récupérer la TVA.
• Investissement initial relativement élevé.
• Exposition aux risques de changements réglementaires et législatifs.
• Offre parfois complexe à comprendre pour un investisseur novice, nécessitant souvent l'accompagnement d'un expert-comptable.

Conclusion

L’investissement en location meublée dans une résidence de services gérée offre un modèle intéressant pour diversifier son patrimoine immobilier, avec une gestion simplifiée et un cadre fiscal favorable. Cependant, comme tout placement, il nécessite une analyse approfondie des critères liés à l’exploitant, au bail commercial, à la localisation et au marché cible.