Qu'est ce qu'une SCPI?

es Sociétés civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés d’investissement collectif ayant pour objet exclusif l’acquisition d’un patrimoine immobilier locatif.

Acquérir des parts de SCPI permet de se constituer un patrimoine dans l’immobilier français et ou dans l’union Européenne (bureaux, commerce, locatif, défiscalisant…) en déléguant la gestion à « une société de gestion » . Les montants minimums des souscriptions varient selon les opérateurs (Minimum 150€) mais ils restent très inférieurs à l’acquisition d’un bien propre.

Il s’agit donc pour un épargnant d’acquérir des parts d’une société qui investit en immobilier de rendement (majoritairement bureaux, entrepôts, boutiques, parkings, centres commerciaux…) ou d’habitations (souvent appelé SCPI Fiscale). Il bénéficiera de loyers, d’avantages fiscaux ou de plus-values au prorata du nombre de parts achetées dans la société.

Les sociétés de Gestion qui gèrent les SCPI doivent être agréées par l’autorité des marchés financiers (AMF)

Pour les besoins de la gestion des immeubles, la SCPI peut procéder à des travaux d’amélioration et, à titre accessoire, à des travaux d’agrandissement et de reconstruction. Elle peut par ailleurs acheter des équipements ou installations nécessaires à l’usage de ces immeubles. Elle est également autorisée à revendre des biens dès lors que ces cessions ne présentent pas un caractère habituel.

Il est important de garder en tête que les parts de SCPI doivent être acquises dans une optique de long terme et de diversification du patrimoine.

SCPI de Rendement

Les SCPI de rendement ont pour objectif principal de distribuer des revenus réguliers, sous forme de dividendes, à leurs associés détenteurs de parts. Elles se distinguent ainsi des SCPI de plus-value ou de capitalisation. Ces revenus, également appelés dividendes, rendements ou loyers, sont directement versés aux associés.

Les loyers perçus proviennent de la mise en location de divers actifs immobiliers tels que des bureaux, des locaux d’entreprises, des entrepôts ou des murs de commerces.

Chaque SCPI de rendement se différencie par son type d’allocation, qui peut inclure :

• Bureaux (SCPI de bureaux) : L’investissement est principalement orienté vers l’immobilier d’entreprise, comme les immeubles de bureaux.
• Murs de magasins : Ces SCPI se concentrent sur des actifs tels que les pieds d’immeubles ou les murs de commerces, souvent situés dans des centres commerciaux.
• Mixtes ou diversifiées : Ces SCPI répartissent leurs investissements entre différentes catégories d’actifs immobiliers, comme les bureaux, murs de magasins, entrepôts, centres commerciaux ou habitations.
• Régionales : Ces SCPI ciblent une zone géographique spécifique, soit en raison de l’expertise du gestionnaire dans cette région, soit par choix stratégique. Certaines SCPI choisissent d’investir à l’étranger, par exemple en Belgique ou en Allemagne, pour diversifier leur portefeuille, améliorer les rendements locatifs ou bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques.

Les points forts de la SCPI de rendement?

Les SCPI de rendement peuvent être classées en différentes catégories, avec des stratégies et des objectifs spécifiques. Qu’elles soient à capital fixe ou variable, mixtes, régionales ou internationales, elles partagent néanmoins des caractéristiques communes qui en font un outil attractif pour diversifier un patrimoine.

1. Rentabilité locative attractive

Les SCPI de rendement offrent une rentabilité moyenne attractive, atteignant 5 % en 2012. Comparées à d’autres produits d’épargne, elles présentent un couple rendement/risque avantageux.

Elles permettent d’investir dans des types d’immobilier tels que des bureaux, commerces, locaux commerciaux ou parkings, qui affichent des rendements locatifs généralement supérieurs à ceux de l’immobilier résidentiel. Autrefois réservés aux grandes fortunes et institutionnels, ces investissements sont aujourd’hui accessibles grâce aux SCPI.

2. Mutualisation des risques

a. Diversification géographique et par taille de biens

Les SCPI de rendement permettent de diversifier le patrimoine en investissant dans des biens de tailles variées et situés dans différentes zones géographiques. Cette diversification est rendue possible par la taille des montants collectés, qui permettent de cibler des emplacements de qualité adaptés à la demande locative.

b. Mutualisation locative

En investissant dans un large portefeuille de biens locatifs, les SCPI réduisent les risques financiers liés à des événements comme les vacances locatives, la rotation ou le non-paiement de loyers. Les dépenses (travaux, taxes, assurances) sont gérées par la société de gestion et prélevées directement sur les loyers, garantissant une gestion transparente. Les associés perçoivent les revenus nets, sans avoir à intervenir dans la gestion quotidienne.

c. Mutualisation sectorielle

Les locataires des SCPI sont diversifiés, couvrant des secteurs d’activité variés : public (Assedic, Ministères) et privé (commerçants, entreprises du CAC 40, franchises).

3. Absence de contrainte de gestion

L’acquisition, l’entretien, la mise en location et la revente des biens sont entièrement gérés par la SCPI. Les associés n’ont donc pas à se soucier des démarches administratives ou des travaux nécessaires, et sont informés des opérations via des bulletins trimestriels et une assemblée générale annuelle.

4. Transparence des informations

Comme pour les SCPI fiscales, la transparence est une obligation :

• Chaque souscripteur reçoit une note d’information validée par l’AMF, le dernier bulletin trimestriel, le rapport annuel de gestion et les statuts de la SCPI.
• Les documents trimestriels et annuels incluent des données sur la comptabilité, le patrimoine, les décisions prises en assemblée générale, et les frais de gestion.

Un Conseil de Surveillance, appuyé par des commissaires aux comptes, veille à la gestion transparente de la SCPI et présente un rapport annuel lors de l’assemblée générale.

5. Ticket d’entrée minimum réduit

Les SCPI de rendement rendent l’immobilier accessible avec un ticket d’entrée relativement bas, adapté aux budgets des épargnants (de 1 500 € à 25 000 € selon les opérateurs). Cette flexibilité permet d’ajuster l’investissement selon ses moyens et d’optimiser la diversification du portefeuille.

6. Revenus réguliers et lissage des dividendes

Grâce à une gestion professionnelle, les SCPI de rendement permettent de lisser les revenus locatifs, même en cas de vacances locatives. Une réserve de loyer (ou report à nouveau) est constituée pour sécuriser les dividendes, pouvant couvrir jusqu’à 4 mois de loyers selon les gestionnaires.

7. Une rente locative en complément de revenus

Investir dans des SCPI peut constituer une solution intéressante pour générer un revenu complémentaire, notamment à la retraite. Contrairement aux fonds en euros, les loyers perçus sont indexés sur l’inflation et ne grèvent pas le capital investi.

8. Sécurité et délégation aux professionnels

La gestion est confiée à des professionnels, limitant les risques liés aux malfaçons ou travaux imprévus. Les épargnants bénéficient ainsi d’une gestion sereine et mutualisée des imprévus liés à l’investissement immobilier.

9. Facilité de transmission patrimoniale

Les parts de SCPI s’intègrent facilement dans le cadre d’une succession ou d’une donation :

• Elles sont divisibles, ce qui simplifie leur partage entre héritiers.
• Une partie des parts peut être revendue pour régler les droits de succession, tandis que l’autre continue de générer des revenus.
• Les SCPI permettent également d’optimiser la fiscalité successorale grâce au démembrement de propriété, en séparant l’usufruit (droit aux loyers) de la nue-propriété.